こんにちは。今日も関戸 新築一戸建てに役立つお話です。
取引が全部完了したと思って安心していると、突然あの建物に欠陥があったなどといわれてびっくりすることがあります。
理疵(かし)担保責任といい、売主には、原則として隠れた鍛疵には責任を負うべき義務があります。
「隠れた」とは、買主が取引上一般に要求される注意義務を行使しても発見できなかったような場合もいいます。
逆に、お互い了解しあっている鍛疵には責任を負う必要のないことももちろんです。
代金もそれを前提に算定されるからです。
したがって、ことに建物を売るときには、欠陥を隠してはいけません。
後で必ず問題となります。
むしろ問題点は積極的に明らかにしておくべきです。
売主の立場として一番大事なことは、代金確保でしょう。
関戸 中古一戸建てを売るときもしかり。
最も基本的なポイントとしては、代金の完済を受けたときに移転登記に協力する、すなわち代金の支払と登記を引換給付にしておくということです(代金の一部を受け取ったときに、買主の求めに応じて仮登記に協力するのはかまいません)。
具体的には、代金と引換に登記書類を引き渡すということになります。
また、代金は現金かそれに変わる銀行振出の小切手などで受け取る必要があります。
まちがっても、売主の手形や小切手といった、決済されるか判らないもので受け取ってはいけません。
東京の実例では、オフィスビルの明渡で坪当たり200万円ないし300万円ぐらいやりとりするとか、家賃の5年分を明渡料とするとか、びっくりするような金額が算出されているのが現実です。
また、立退き交渉というのは時間がかかるということもよく心得ておいてください。
約束の引渡日までに賃借人の立退が完了せず、高いペナルティーを支払わされたという悲劇も良く耳にします。
結局、賃借人を立ち退かせた上で引き渡すという取引の時は、契約書を取り交わすときに、引渡期限を交渉に必要なだけ十分にもらうと同時に、予想される立退料相当分程度の金額は、中間金としてもらえるようにしておく工夫が必要です。
以上の件は関戸 戸建にも関係する事だと思われます。
借家の時は、実務的にもはっきりした基準はありません。
アパートの明渡の時は、引越費用や、引越先の敷金や礼金、仲介業者の手数料といった明渡実費を基準にすることが多いようです。
しかし、関戸 一戸建ての住宅や事務所の時は借家権価格というものを計算してそれを基準にすることもあります。
このとき、実務的によく参考にするのは、相続税算定の方法です。
借地権価格の2～3割となります。
いずれにしても立退料というのは、借家人が納得する額が必要となるのです。
賃貸期限の更新を拒絶するには、貸主の側に「正当事由」が必要となりますが、裁判所はめったにその存在を認めてくれません。
そこで賃借人を出すためには、その者と話をつけ相応の明渡料を払って出てもらうことになります。
ただこの明渡料というのはかなり高額になります。
借地の時は借地権価格というのが基準でしょう。
首都圏の住宅地では、更地価格の7割くらいが平均です。
この割合は、実務では、国税庁で出している「路線価」を掲載している本の地図に出ているものを参考にします。
以上の事は関戸 不動産情報にも関わることです。
はじめまして。今日から、関戸 不動産や法律、物件などに関するブログを始めました。よろしくです！
さて、今回は引渡しはスムーズにいくか・・・と言う内容についてです。
一番の問題は、借地人、借家人のいるときです。
通常の取引では、売主においてこれらの占有者を出した上で買主に引き渡すことになります。
しかし、賃借人は借地法、借家法により強く保護されているので、売主の都合で借りている者を一方的に出すことはできないというのが原則です。
賃貸期限がきても同じです。
